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第一篇 广州楼市1999年回顾及2000年展望1

一．1999年广州楼市回顾1

1999年广州楼市综述1

第一阶段1

第二阶段2

第三阶段2

1999年广州楼市政策因素变化回顾3

1999年开发投资分析4

1999年房地产交易情况4

预售面积较大幅度下降4

预售成交面积增大5

商品房成交价格下跌6

二手楼成交增加7

房改房交易未如理想7

1999年楼盘营销特点8

临江豪宅成为楼市亮点8

大盘热销8

地铁概念再受关注8

商品房智能化进一步兴起8

利用“房改”纷纷出货8

1999年广州市楼盘展销会回顾9

二． 2000年广州楼市展望24

2000广州楼市八大趋势24

住宅需求下降24

市场竞争更趋激烈24

房价将稳中有降24

地铁效应有效延续24

入世带来机遇与挑战24

智能、环保成为营销主题25

老年公寓、学生公寓蕴藏商机25

住房置换可望升温25

2000年广州热点区域楼价预测25

工业大道——昌岗西——宝岗大道——江燕路25

新港西——东晓路——怡乐路——海联路25

中山八路——南岸路——荔湾路段25

广州大桥南26

珠江新城26

五山路——粤垦路26

大观路——东圃镇26

同和路——华南北道26

三．特别关注27

2000年全国房地产业大势：前景仍然光明27

2000年广州宏观经济形势预测28

2000年，房改末班车之后“断层”会出现吗？28

资料：末班车开出之后29

资料：广州市房改备忘录30

广州楼市出现几个新趋势31

异地取经成为潮流31

强强联合与弱弱联合界线分明31

“竞赛”成风32

楼盘名称“多元化”32

第二篇 2000年广州房地产业发展面临的问题与对策34

一．取消住房实物分配及中国加入WTO后，广州商品房市场的需求变化34

二．房地产市场的政府调控35

三．竞争机制与企业优胜劣汰36

四．空置积压商品房的出路37

五．房价控制与成本控制38

六．二手楼市发展的难题与展望39

七．房地产品牌的塑造40

八．“拿来主义”与恶性竞争41

九．竞争的焦点42

十．提高行业素质的出发点42

十一．广州房地产：走在理性和感性的交叉点上43

十二．研究与开发（R＆D）的进展45

十三．2000 年：“设计时代”的回归46

十四．广州楼市缺专家47

第三篇 广州土地拍卖及土地供应市场前瞻49

引子：引起轰动的2000年首次土地招标、拍卖49

一．市政府土地供应政策的调整及其对开发公司的影响50

土地供应政策的调整回顾50

土地供应1999年回顾及2000年展望51

政府土地供应政策调整对开发公司的影响评估52

市场土地资源存量分析及商品房1999—2000年的的供需预测53

二．土地招标、拍卖的定价方法与技巧56

协议出让、招标出让、拍卖出让的区别56

协议出让56

招标出让57

拍卖出让57

竞投机会研究57

竞投价格的制定60

运用假设开发法制定投标、拍卖的极限价61

运用假设开发法时，发展商必须注意的问题62

三．招标、拍卖中的定价策略与技巧63

影响竞投报价的因素分析63

投标策略探讨64

拍卖中的应价技巧65

作价技巧的定量分析方法66

四．招标拍卖风云回顾（1997-2000）68

1998年深圳土地拍卖的启示69

深圳会堂：再次见证历史69

深圳土地拍卖的启示70

对招标拍卖的再思考72

1997年广州土地招标的启示73

启示一：市场闲置土地大多，必须加大“回收”力度73

启示二：招投标成败的关键——标书与标价73

启示三：大型房地产企业亟待培育和扶持74

启示四：发展商适应土地招标、拍卖，还需一个过程75

1998年广州首宗拍卖土地成本及售价预测75

项目概况75

项目售价预测76

项目成本预测77

对发展商参加土地拍卖的建议77

1998年广州首次拍卖地块简评77

1998年土地拍卖，三个值得关注的焦点79

开发商的能力和竞争力如何79

土地取得成本的价格走势80

下半年楼市变化的一个参数80

1998：评头品足说拍卖81

一81

二81

三82

四82

1998年广州首次拍卖地块观感82

1998年12月广州土地拍卖引出的话题84

广州土地供应市场前瞻84

浅议开发商的竞争优势85

1999年广州市第三次土地拍卖结果分析86

拍卖结果能说明什么86

发展商实力的一次检阅87

市场前景预测87

拍卖案例：1999年应元路地块市场分析87

五．附录：1997至2000年1月广州土地招标拍卖情况一览表90

第四篇 2000年广州住宅市场态势及楼市前景分析94

一．2000年广州商品住宅市场形势分析94

广州市住宅概况94

2000年广州住宅市场供求分析94

市场总体评价95

二．房地产市场盈利前景预测及开发公司对策96

三．发展商为谁打工？——广告费大揭秘97

惊人的10％以下97

疯狂的楼盘广告97

能否有新路径98

四．2000年优质楼盘的“四个推进”99

加强市场研究的力度99

实行四个招标，促进楼盘素质的全面提高99

确立品牌的三个措施100

建立和完善“创名牌”的组织机制100

五．2000年，广州楼市可能进入三无阶段101

一、无暴利101

二、无热点101

三、无法在销售上取巧102

六．消化空置、积压商品房的方法探讨103

给空置、积压商品房测测“标高”103

“空置、积压商品房用于出租”是明智之举吗？104

提高“按揭”成数，能否刺激有效需求？106

降低成本，是否有助消化空置、积压商品房？108

消化空置、积压商品房：关键看政府110

七．营销技巧透视：看不懂的楼价111

算不清的楼价111

摸不准的楼价112

出乎意料的楼价112

新楼世界113

八．安居工程对广州房地产市场的影响114

广州安居房建设概况114

广州安居房建设的特点115

安居工程对广州房地产市场的影响116

九．关于广州解困房滞销问题的思考116

一、解困房“滞销”的原因及对策117

1、位置偏远与配套设施不齐全117

2、价格偏高，付款方式苛刻117

3、高层住宅尚未为广大居民所接受117

4．解困房与商品房对比仍有差距118

二、关于安居解困工程的几点思考118

1．应该加大力度118

2、解困小区应该规模化118

3、解困房建设资金来源的探讨119

4、关于“解困对象”的界定问题119

5、解困房的租售比例问题119

十．传媒炒不热房地产，也炒不焦房地产120

十一．银行降息对广州房地产市场的影响122

降息给市场带来的“利好”因素122

“降息”短期内对广州楼市的影响将不显著123

十二．对商品房价格与家庭年收入比指标的思考123

一、家庭年收入的概念124

二、应考虑收入差距的影响124

三、楼价地区差异的影响124

十三．发展商盈利之谜126

一、发展商盈利高低，一个众说纷纭的问题126

二、房地产商利润的确定因素127

三、关于目前房地产利润问题的几点理解128

四、试析发展商“让利”的可能性129

十四．广州房地产开发将向郊区化发展130

十五．地铁对广州房地产市场有何影响131

地铁建成有助打破旧格局131

困难与希望并存132

关于地铁上盖物业的几点思考133

十六．物业错位现象探析133

郊区建高层，旺地造“廉宅”，有着深层次的原因133

第五篇 房地产开发经营技巧136

一．房地产可行性研究的误差与控制136

一、当前可行性研究的误差有多大136

二、可行性研究误差分析137

三、控制可行性研究误差的有关建议138

二．房地产经营中的谈判技巧139

房地产谈判的特点139

谈判的准备140

谈判的技巧141

三．关于如何缩短建设项目开发周期的探讨142

开发周期漫长的不利影响142

政府有关部门加强管理和提高效率是缩短开发周期的前提条件143

发展商落实资金筹措计划是缩短开发周期的关键144

房地产相关行业水平高低是制约开发项目工期的重要因素144

发展商对建设开发周期加强监控的对策和途径145

四．广州房地产项目后评价工作亟待加强146

五．广州房地产发展规模经济刍议147

一、广州房地产企业发展规模经济的必要性147

二、关于规模经济的思考149

三、广州房地产企业发展规模经济的设想150

六．房地产发展商成本控制的八大误区152

误区一：掐指一算凭经验，忽视策划吃苦果153

误区二：重施工、轻设计，丢了西瓜捡芝麻154

误区三：招标、投标走过场，五年十年一个样155

误区四：人员冗积，成本高企156

误区五：赚了亏了没明细，经验教训成云烟157

误区六：计划欠周详，资源浪费多158

误区七：决策成本费思量159

误区八：成本控制欠机制160

七．广州房地产企业的薄弱环节、强化措施及发展趋势160

一、房地产企业经营决策的薄弱环节及其改进措施161

二、从总体上看，广州房地产企业仍处于低水平161

三、广州房地产企业的未来发展趋势162

八．论市场机制下成熟的房地产市场行为163

房地产企业应具有先进的经营观念163

理性地认识市场是“成熟”的标志164

成熟的企业应有周密的发展计划164

灵活经营，捕捉机遇165

合理进行市场定位165

九．广州房地产市场首宗地名抢注事件引发的思考165

地名遭抢注，发展商面临两难选择166

“同德”变“金德”，云开见月明166

“地名抢注”风波后的反思167

十．案例分析：企业活力、企业竞争力和企业投资能力分析167

企业活力和企业竞争力167

某公司的企业活力和市场竞争力评估168

1、公司所处的产业领域分析168

2、公司在广州房地产企业中的竞争地位分析169

3、公司提升竞争优势的能力分析170

企业投资能力分析171

公司的投资能力初探172

十一．房地产开发企业贯彻ISO9000标准的必要性及其操作要点173

ISO9000标准发展简况174

ISO9000族标准简介175

ISO9000族标准的结构175

ISO9000族标准的选择和使用175

房地产开发企业贯彻ISO9000标准的重要意义177

能较大幅度提高产品质量177

能节约成本177

可提高企业的整体管理水平178

是企业创名牌的一条途径178

房地产开发企业贯彻ISO9000标准的具体操作178

时间安排178

开发企业贯标的特点178

贯标的5个工作阶段178

十二．非国有房地产企业的冲击及国有房地产企业对策179

非国有房地产企业的崛起及其经济实力评估179

非国有房地产企业的竞争优势180

当前房地产企业竞争的特点及国有企业的竞争策略180

当前房地产企业的竞争焦点分析180

国有房地产企业的竞争策略181

十三．广州大型国有房地产企业面临的竞争、挑战及对策181

“春秋战国”、无序竞争的广州房地产市场182

面临转折关头的国有房地产开发企业183

广州房地产市场未来竞争格局预测及国有房地产企业出路初探185

十四．如何选择建筑师187

第六篇．住宅小区规划设计及环境创优189

一．广州的建筑为何没特色？—谈理解建筑师与尊重建筑师189

二．卖花姑娘不可再插竹叶190

三．居住小区建筑色彩的设计190

小区建筑色彩混乱的原因191

居住小区建筑色彩的处理原则191

小区建筑色彩设计的处理手法192

色彩对比法192

色彩同化法192

色彩调和法192

环境色彩法192

四．给“中央绿地”泼冷水192

五．专家谈住宅设计的发展趋势193

六．专题报告：广州住宅小区建筑风格的调查分析195

引言：影响住宅设计的广州市房地产市场背景分析195

当前广州市住宅小区建筑风格的特点195

广州市及周边地区住宅小区建筑风格的现状调查与简析195

（一）欧陆风格196

（二）新“古典主义”与现代主义相结合197

（三）现代风格199

（四）异域风格200

（五）普通型201

建筑风格与房地产开发的关系探讨201

1、建筑风格在购房决策要素中的的排序201

2、购房者对“建筑风格”的偏好203

3、建筑风格与开发价值的关系204

提高住宅设计水平的建议206

对广州市住宅建筑风格的思考与趋势分析208

（一）建筑趋同现象与地方特色的营造208

（二）关于“欧陆风格”209

（三）对广州住宅小区建筑风格的趋势分析210

七．专题报告：高品位住宅小区规划设计与环境创优210

一、概论211

（一）高品位小区的内涵211

（二）创建高品位住宅小区的必要性211

二、高品位住宅小区规划设计与环境创优的思路、方法与实践214

（一）小区规模与选址214

（二）小区规划设计的总体构思216

（三） 总体布局与空间处理216

（四）建筑单体设计219

（五）环境创优221

（六）小区公共建筑及配套设施222

（七）科技含量、“四新”的应用，以及智能型设备的应用223

（八）物业管理的要求和配合223

八．广州高层住宅的发展现状及走势分析224

一、起步晚、发展潜力大的广州高层住宅224

二、广州高层住宅多年发展缓慢的原因225

三、近年广州高层住宅热销的主要原因226

四、发展高层住宅的几点体会和建议226

九．专家谈广州住宅小区建筑风格227

十．智能型住宅：21世纪广州房地产业发展面临的挑战与机遇229

第七篇．外地楼市见闻233

一．走马深沪看豪宅233

一、“豪宅”必须具有超越普通住宅的独特的优势和个性234

二、规划设计必须胜人一筹，环境质量不容忽视234

三、“豪宅”未必价高235

二．广州房地产：还可以向香港学习些什么？236

一、厨卫设计及设备配置236

二、规划设计237

三、营销及其它238

三．京城楼市见闻（一）239

“火爆”的北京楼市：开发公司老总的嘴都笑歪了239

“特别”的北京：福利意识笼罩着的城市239

北京楼市前景依然光明241

四．北京楼市见闻（二）241

嘉浩国际商住别墅城241

项目区位分析241

项目定位、售价及销售成绩241

设计特色242

设备242

项目评价242

名都城小区243

万泉新新家园243

经验与教训：看90年代初全国著名的小区——恩济里小区245

兴涛小区245

万科城市花园246

一、北京万科城市花园的建设源于发展商“住宅郊区化”的开发意念246

二、万科城市花园建设特点246

专家谈项目发展247

一、关于项目规划设计问题247

二、关于提高住宅科技含量问题247

五．上海房地产印象（1999）248

一、都市感觉248

二、“金子砌成”的上海249

三、繁华的背面250

六．“上海最佳住宅房型评选”带来的启示250

七．上海、南京优秀住宅小区介绍252

一、月牙湖小区和南京栖霞建设集团252

二、爱达花园254

三、上海名都城小区254

四、上海锦华花园255

五、上海万科城市花园255

八．重庆楼市见闻256

“直辖”推动楼市256

重庆：“广东化”的城市258

重庆房地产：小有小的做258

重庆房地产还缺些什么？260

九．珠三角中小城市群房地产发展面临新突破260

从经济和社会发展看中小城市群房地产业的前景261

由现存突出问题看中小城市群房地产业的发展方向261

目标与对策：跨世纪的房地产业亟需新突破262

十．山外有山，不能自满263

第八篇．楼市数据总览266

一．广州房地产开发税费一览表266

二．1999-2000年广州展销楼盘一览表270

1999—2000年天河区展销楼盘一览270

1999—2000年东山区展销住宅一览表274

1999—2000年越秀区展销楼盘一览276

1999—2000年荔湾区展销楼盘一览277

1999—2000年海珠区展销楼盘一览279

1999—2000年白云区展销楼盘一览284

1999—2000年芳村区展销楼盘一览287

1999—2000年外围展销楼盘一览288

1999—2000年商铺展销一览289

1999—2000年写字楼展销一览293

按揭均价每平方米3000元以下楼盘一览294

按揭均价每平方米3000-3900元楼盘一览295

按揭均价每平方米4000-4900元楼盘一览298

按揭均价每平方米5000-5900元楼盘一览301

按揭均价每平方米6000-6900元楼盘一览303

按揭均价每平方米7000-7900元楼盘一览305

按揭均价每平方米 8000-8900元楼盘一览307

按揭均价每平方米9000-9900元楼盘一览308

按揭均价每平方米10000元以上楼盘一览308

三．1999—2000年房地产大事回顾309

1．房改房上市309

2．广州地铁一号线全线开通、地铁二号线2002年首期开通309

3．“一年一小变、三年一中变”，2000年拆60万平方米违建310

4．房地产税获大幅减免310

5．银行大幅降息310

6．存款利息将征20％所得税311

7．赶搭房改“末班车”带旺广州楼市311

8．二手住房市场成交比1998年同期增长近一倍312

9．内环路主线贯通312

10．广州楼市：民营外资唱主角313

11．广州举行第三、第四次土地招标拍卖会313

12．物业管理收费有新标准、从事物业管理必须具备资质314

13．广州市蓝印口大幅度放宽政策315

14、广州国有土地招标拍卖轰动315

15、1999年房地产成交面积再创新高316

16、广州住宅每平方平均4767元317

17、二手房越来越好卖1999年成交63万平方米金额逾30亿317

18、九成多可售公房完成房改317

19、广州全面实行货币买房318

20、烂尾地块该赔的赔该补的补318

21、小型房产公司要砍一批318

22、1999年楼市十大龙虎榜318

23、广州市政府可批20公顷以下用地320

24、1999年房地产开发投资2952亿元320

25、广州1999年第四季度房价仍然下降321

26、1999年GDP同比增长7.1％321

27、广州市定下2000年国民经济和社会发展主要预期目标321

28、1999年广州社会消费品零售总额突破千亿321

29、广州价格总水平再掀升势322

30、内环路正式通车322

31、广州“三年一中变”的八项工作322

32、广州1999年人均收入超过12000人民币323

33、城镇居民贫富差距缩小323

34、十九家地产公司暂停开发新项目323