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第1章 房地产企业成本控制的总体战略2

1.1组织和制度方面的保障体系2

1.1.1房地产企业成本控制的组织体系2

1.1.2成本管理职责2

【他山之石】某房地产企业目标成本管理组织体系4

1.2成本控制管理信息系统9

1.2.1成本控制管理信息系统设计的基本思想9

1.2.2系统单据类型设计及费用项目成本分类9

1.3成本监控系统13

1.3.1制度建设13

1.3.2计划管理13

1.3.3分析检查14

1.3.4信息交流14

1.4确定成本控制体系健康运行的标准14

1.5确立房地产开发全程成本控制方法14

1.5.1确立目标成本控制法14

1.5.2采用动态控制的思想15

1.5.3采用集约管理实现成本精确控制15

第2章 目标成本动态控制17

2.1目标成本动态管理概述17

2.1.1目标成本管理的基本原理17

2.1.2目标成本管理的原则17

2.1.3目标成本管理流程及特点18

2.2目标成本动态管理的基本内涵19

2.2.1动态成本的内涵19

2.2.2目标成本动态管理的意义20

2.2.3目标成本动态管理的支持体系21

2.2.4目标成本动态管理的支持文件22

2.3房地产项目成本动态控制现状23

2.3.1项目成本动态控制的关注度不够23

2.3.2项目成本动态控制的运转体系处于粗放状态24

2.3.3项目成本动态控制重要环节把控上不重视27

2.4目标成本动态控制对策31

2.4.1建立房地产开发项目目标成本动态控制机制31

2.4.2整合项目管理全过程业务链34

2.4.3降低可控的敏感性费用35

【他山之石】某房地产公司责任成本体系38

【他山之石】设计部成本控制责任书42

【他山之石】工程部成本控制责任书46

【他山之石】项目经理部成本控制责任书49

【他山之石】营销管理部成本控制责任书52

【他山之石】成本管理部成本控制责任书55

【他山之石】某房地产公司目标成本管理实施细则59

第3章 房地产目标成本预测与分解64

3.1房地产目标成本预测64

3.1.1目标成本预测的注意事项64

3.1.2目标预测的方法64

3.2房地产目标成本构成维度的分解65

3.2.1房地产开发项目的成本构成65

3.2.2目标成本在成本构成维度的分解66

3.3工作分解结构68

3.3.1何谓工作分解结构68

3.3.2房地产开发项目工作分解结构的注意事项68

3.3.3目标成本在工作维度的分解69

3.4组织分解结构71

3.4.1何谓组织分解结构71

3.4.2房地产开发项目组织分解结构的方法71

3.4.3目标成本在组织维度的分解73

3.5按工程进度分解73

3.5.1工程进度的表示方法74

3.5.2进度对成本的影响75

3.5.3目标成本在时间维度上的分解76

3.6房地产开发项目目标成本的四维分解76

【他山之石】房地产项目开发总目标控制表77

【他山之石】房地产项目目标成本测算表80

第4章 房地产企业投资决策环节成本控制91

4.1投资决策环节概述91

4.1.1房地产投资决策的概念91

4.1.2房地产投资决策策略91

4.1.3投资决策阶段的费用组成91

4.2投资决策阶段成本管理存在的问题91

4.2.1投资决策阶段应做好的工作92

4.2.2前期投资决策阶段影响成本的主要因素94

4.2.3现阶段房地产开发项目投资决策的成本控制存在的问题94

4.3投资决策不当对成本的影响96

4.3.1经济形势变动影响项目开发成本96

4.3.2法律政策风险影响项目开发成本96

4.3.3相关决策人员素质偏低加大开发成本96

4.4投资决策阶段成本控制的对策96

4.4.1企业内部完善投资决策流程97

4.4.2充分了解市场和政策法规信息97

4.4.3开发项目可行性研究97

4.4.4对开发项目进行投资估算98

第5章 房地产项目设计阶段成本控制101

5.1房地产项目设计阶段成本控制的必要性101

5.1.1设计管理与成本的关系101

5.1.2设计阶段成本控制的影响因素101

5.1.3设计阶段成本控制的重要性103

5.1.4明确设计阶段各专业人员的成本责任103

【他山之石】项目设计阶段成本管理工作指引104

5.2房地产项目设计管理的程序及内容111

5.2.1编制设计任务书111

5.2.2设计过程控制113

5.2.3设计成果评审113

5.2.4设计变更控制114

5.3规划设计阶段成本控制的措施116

5.3.1加强设计阶段的经济论证116

5.3.2实行限额设计116

【他山之石】某地产企业的“限额设计参考意见”118

【他山之石】项目规划方案简评表121

5.3.3实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法122

5.3.4要加强设计出图前的审核工作122

【他山之石】扩初（施工图）设计会审表122

【他山之石】工程方案、扩初、施工图审批表123

【他山之石】图纸签发登记表123

5.3.5有效规范工程招投标制度，推进设计监理制123

5.4地产项目设计阶段成本优化124

5.4.1设计前期成本控制要点124

5.4.2概念、规划设计阶段成本控制重点126

5.4.3方案设计阶段成本控制重点128

5.4.4扩初设计阶段成本控制重点131

5.4.5施工图设计阶段成本控制重点134

5.4.6二次设计阶段成本控制重点136

第6章 房地产项目招投标环节成本控制138

6.1房地产项目工程招投标成本概述138

6.1.1招投标阶段对成本控制的影响138

6.1.2工程招投标阶段的控制流程138

6.2招标过程中的成本控制措施139

6.2.1选择合理的发包模式139

6.2.2合理划分标段144

6.2.3编制工程量清单和招标控制价145

6.2.4做好招标文件的编制工作151

相关链接 定额计价法152

6.2.5分析投标报价，协助合同价格谈判153

6.2.6分析施工方案技术经济的合理性153

6.2.7做好合同的签订工作153

第7章 房地产企业采购成本控制156

7.1房地产开发企业项目采购概述156

7.1.1房地产开发企业的项目采购物资分类156

7.1.2房地产开发企业的项目采购特点分析157

7.2采购成本控制的基础——完善采购系统建设158

7.2.1房地产企业采购管理系统的组织结构158

7.2.2采购流程关键绩效衡量指标和关键点的确定160

7.2.3明确采购的主体161

7.2.4采购方式的确定164

【他山之石】项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议165

【他山之石】项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议165

7.2.5供应商管理系统的建立165

【他山之石】材料/设备制造商/供应商信息库166

【他山之石】供应商洽谈记录167

7.3房地产企业采购成本控制执行167

7.3.1制定采购预算与估计成本167

7.3.2制订采购计划167

【他山之石】项目采购需求计划169

【他山之石】项目采购计划管控表169

7.3.3采购询价170

【他山之石】甲定乙购材料（设备）价格审订单170

【他山之石】甲定乙购材料（设备）品牌标准核订单170

【他山之石】乙购材料（设备）价格审核表171

7.3.4供应商的选择172

7.3.5采购环境的利用172

7.3.6采购合同签订173

【他山之石】合同现场交底单173

【他山之石】工程项目采购合同交底答疑纪要174

【他山之石】工程项目采购合同履约情况记录表174

【他山之石】工程项目采购合同履约检查情况通报175

【他山之石】项目 月合同价款变更情况汇总表175

7.3.7采购环节成本控制要点、内容、方法及执行部门176

第8章 房地产企业工程管理环节成本控制178

8.1工程项目成本控制概述178

8.1.1工程项目成本的构成178

8.1.2工程项目成本控制的原则179

8.2工程项目成本控制措施180

8.2.1预算及资金控制180

【他山之石】某地产企业工程付款管理制度181

【他山之石】付款审批表185

【他山之石】工程款支付申请表186

【他山之石】工程款已支付报表187

【他山之石】结算项目基本信息表187

【他山之石】结算审批表188

8.2.2采取组织措施控制工程成本189

8.2.3采取技术措施控制工程成本191

8.2.4采取经济措施控制工程成本191

8.2.5加强质量管理，控制返工率192

【他山之石】项目工程质量管理办法194

8.2.6加强合同管理，控制工程成本200

【他山之石】房地产项目合同管理程序201

8.2.7供材管理204

8.3工程施工薄弱环节的成本控制205

8.3.1严格进行工程招标，控制新开工程的造价205

8.3.2合理安排施工顺序，减少临时费用205

8.3.3建立工程变更制度，降低工程成本206

【他山之石】工程变更和现场签证管理办法206

8.3.4严格控制材料、设备价格217

8.3.5加强竣工结算的管理218

【他山之石】工程竣工结算管理规定220

第9章 房地产开发产品成本核算225

9.1开发产品成本项目的构成225

9.1.1开发产品成本的内容225

9.1.2开发产品成本的项目225

9.2发包开发工程的核算230

9.2.1发包工程项目的内容230

9.2.2发包工程价款结算的方式231

9.2.3发包开发工程的核算231

9.3开发间接费用的核算232

9.3.1开发间接费用的构成232

9.3.2开发间接费用的归集与分配233

9.4土地开发成本的核算235

9.4.1土地开发支出划分和归集的原则235

9.4.2土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置236

9.4.3土地开发成本的核算237

9.4.4已完土地开发成本的结转239

9.5配套设施开发成本的核算240

9.5.1配套设施的种类及其支出的归集原则240

9.5.2配套设施成本项目的确定与设置241

9.5.3配套设施开发成本的核算242

9.5.4已完配套设施开发成本的结转244

9.6房屋开发成本的核算245

9.6.1房屋开发的种类及其核算对象245

9.6.2房屋开发成本的核算246

9.6.3已完房屋开发成本的结转251

9.7代建工程开发成本的核算251

9.7.1代建工程成本核算的内容251

9.7.2代建工程开发成本的账务处理252

第10章 房地产项目成本报表与分析254

10.1房地产开发项目成本报表254

10.1.1在建开发产品成本表254

10.1.2已完开发产品成本表255

10.2房地产项目成本分析257

10.2.1房地产企业项目成本分析的必要性257

10.2.2成本分析与成本核算的区别258

10.2.3地产项目成本分析的方式与方法258

10.2.4地产项目成本分析中应注意的问题259

【他山之石】工程项目成本分析汇总表260

【他山之石】其他直接费、间接费、管理费、财务费、税金计划表260

【他山之石】人工成本费用分析表262

【他山之石】材料成本费用分析表263

【他山之石】机械成本费用分析表264

【他山之石】工程分（承）包成本费用分析表264

第11章 房地产企业成本档案管理266

11.1成本档案管理概述266

11.1.1成本档案管理的要求266

11.1.2主要成本档案的组成及其管理办法266

11.2成本档案的管理业务269

11.2.1成本档案的归档与立卷269

11.2.2成本档案的编目与装订269

11.2.3成本档案的保管与使用270

【他山之石】成本档案查阅登记表271

参考文献272